房屋委員會債券定義

什麼是房屋委員會債券？

住房管理局債券或住房債券由州或地方政府機構發行，為經濟適用租賃住房的建設或修復提供資金。根據某些計劃，此類債券的收益也可用於幫助低收入者購買房屋。投資者透過住房管理局債券賺取的利息免徵聯邦稅，也可能免徵州和地方所得稅。

與大多數市政債券一樣，住房管理局債券歷來被視為非常安全的投資。在這種情況下，這些債券得到了聯邦政府的支持，聯邦政府將其視為鼓勵低收入者建造住房的手段。

市政當局可以以債券的形式發行債務，以籌集資金為專案融資。市政債券有兩種類型：一般義務債券和收益債券。一般義務（GO）債券的利息支付和本金償還均由國家或地方政府的財政資金提供。

這些債券得到市政府的充分信任和信用支持，市政府可能有權增加稅收，以履行其對 GO 債券的付款義務。另一方面，收益債券的付款義務由發行債券的項目的預期收入流支持。收入債券的一種形式是住房債券。

州和地方政府發行住房債券，為經濟適用房的建設或修復提供資金。除了償還債券本金外，州或地方還必須為其借款支付利息。作為私人活動債券（PAB），住房債券可以代表合格的營利性和非營利性開發商發行，為低收入多戶住宅和老年住房項目提供資金。

此外，還可以發行住房債券的收益，為低收入家庭或個人提供低成本抵押貸款融資，以便他們購買房屋。透過住房債券提供的抵押貸款僅限於收入不超過該地區收入中位數的首次購房者。此外，房屋公積金抵押貸款購買的房屋價格不得超過平均面積購買價格的90%。

房屋債券通常利率較低，可以作為固定利率或可變利率即期債券（VRDO）發行。向債券持有人支付的本金和利息來自質押抵押貸款還款和投資收益。

借款人抵押貸款的還款由住房債券的受託人收取，受託人將資金投資於短期投資，直到向債券持有人支付利息的預定時間。實際上，住房債券的支付是由借款人及時、一致地支付基礎抵押貸款的利息和本金償還來支持的。

房屋債券對國家和私人投資者都有利。一方面，政府獲得大量廉價融資。另一方面，住房債券提供的稅收優惠對高稅率人口極具吸引力。

對投資者來說，住房債券支付的利息免徵聯邦所得稅，有時也免繳州所得稅。邊際稅率越高，房屋收益債券的免稅價值就越高。儘管繳納替代最低稅（AMT）的投資者可能需要繳稅，但豁免意味著高聯邦稅級的投資者可以從收益債券和其他市政債券中受益。這種免稅有助於彌補債券的低利率。

聯邦低收入住房稅收抵免是另一個資本來源，可以用來代替住房債券或作為住房債券的補充，為經濟適用住房項目提供資金。這些抵免是不可退還的聯邦所得稅抵免，適用於合格購屋者每年支付的部分抵押貸款利息。

由於涉及政府債務，住房管理局債券的出售有時需要當地選民的批准。例如，2018 年，加州選民批准了一項投票措施，出售 40 億美元的住房管理局債券，為低收入居民、退伍軍人和農場工人的計畫提供資金。