關鍵要點

與債務抵押債券 (CDO) 和抵押抵押債券 (CMO) 一樣，CMBS 以債券的形式存在。構成單一商業抵押貸款支持證券的抵押貸款在發生違約時充當抵押品，本金和利息轉嫁給投資者。

這些貸款通常包含在信託中，並且在條款、財產類型和金額方面高度多樣化。被證券化為 CMBS 的基礎貸款包括公寓樓和綜合大樓、工廠、酒店、辦公樓、辦公園區和購物中心等財產的貸款，通常屬於同一信託。

抵押貸款通常被視為無追索權債務——任何僅由抵押品擔保的消費者或商業債務。在違約的情況下，貸款人不得扣押借款人抵押品以外的任何資產。

由於 CMBS 是複雜的投資工具，它們需要廣泛的市場參與者——包括投資者、主要服務商、主要服務商、特殊服務商、直接證書持有人、受託人和評級機構。這些參與者中的每一個都扮演著特定的角色，以確保 CMBS 正常運行。

支持 CMBS 的抵押貸款根據其信用風險水平分為幾批，通常按從高級（或最高質量）到較低質量的順序排列。質量最高的部分將同時收到利息和本金付款，並且相關風險最低。較低的部分提供較高的利率，但承擔更多風險的部分也吸收了隨著部分等級下降而可能發生的大部分潛在損失。

CMBS 結構中最低的部分將包含投資組合中風險最高且可能具有投機性的貸款。設計 CMBS 結構所涉及的證券化過程對銀行和投資者都很重要。它允許銀行發放更多貸款，讓投資者更容易獲得商業房地產，同時獲得比傳統政府債券更高的收益率。

然而，投資者應該明白，如果 CMBS 中的一項或多項貸款出現違約，最高部分必須連同利息全額還清，然後較低部分才能獲得任何資金。

通常，只有非常富有的投資者才會投資 CMBS，因為對於普通投資者而言，這裡沒有太多選擇。很難找到只投資於此類資產的共同基金或交易所交易基金 (ETF)，儘管許多房地產共同基金將其部分投資組合投資於 CMBS。